Na pytania typu „jak najlepiej ulokować pieniądze?” czy też „co jest dobrą i pewną inwestycją?” coraz częściej pada odpowiedź – najem! Pomimo że ceny nieruchomości, zwłaszcza w większych aglomeracjach miejskich, znajdują się obecnie na wysokim poziomie, to faktem jest, że najem jest preferowanym rodzajem zakwaterowania dla ludzi młodych, ceniących sobie dużą mobilność, studentów, czy też cudzoziemców. Krąg potencjalnych najemców jest zatem bardzo szeroki oraz nic nie wskazuje na to, żeby w najbliższym czasie miał się zmniejszyć!

Statystyki inwestowania w najem

Zgodnie z analizami Narodowego Banku Polskiego z 2017 roku, w latach 2017-2018 praktycznie co trzecie mieszkanie w Polsce było kupowane na wynajem. Statystyki te nieprzerwanie rosną i z roku na rok fiskus zbiera o ok 10% więcej deklaracji podatkowych osób uzyskujących dochody z najmu, w stosunku do roku poprzedniego. Nic w tym dziwnego, bowiem jak podaje NBP rentowność tego typu inwestycji jest wielokrotnie wyższa niż wynikająca z innych alternatyw inwestycyjnych, jak np. odsetki od depozytów na rachunkach bankowych. W 2017 roku wynajmujący mieszkanie mógł bowiem osiągnąć nawet 7% zwrotu z zainwestowanego kapitału.

Zakup mieszkania może i nie jest zatem tanią inwestycją, lecz jak widać na powyższym przykładzie bardzo opłacalną. Przyjmując uśredniony zwrot na poziomie 7%, zakup mieszkania całkowicie zwróci się po upływie ok 14 lat, po czym inwestycja będzie już tylko i wyłącznie na siebie zarabiać, przy niskim stopniu ryzyka, że coś pójdzie „nie tak”.

Optymalizacja kosztów przy najmie

Kolejnym argumentem przemawiającym za wyborem najmu jako inwestycji, szczególnie dla osób prowadzących działalność gospodarczą, jest możliwość optymalizacji wynikających z tego stosunku kosztów. Optymalizacji podatkowej podlegają w tym przypadku nie tylko wzajemne świadczenia wynajmującego i najemcy, ale przede wszystkim nakłady rzeczowe – jak nabycie i finansowanie mieszkania, czy też wydatki poniesione na jego eksploatacje i odtworzenie (jak różnego rodzaju opłaty, modernizacje i remonty).

W zasadzie można wyróżnić trzy scenariusze optymalizacji najmu:

1) Najem lokalu przy wysokich kosztach;

  • W skrócie metoda ta opiera się na założeniu, że posiadanie mieszkania, mającego stanowić przedmiot najmu, zawsze wiąże się z generowaniem kosztów (jak np. amortyzacje, finansowanie kredytów i odsetek, podatek od nieruchomości czy też koszty remontów). Mając to na względzie dojść można do wniosku, że opłacalne może okazać się uwzględnienie tych wydatków jako kosztów uzyskania przychodu na zasadach ogólnych i opłacanie podatku dochodowego od dochodów z najmu.
  • Model ten powinien być najbardziej korzystny w przypadku, gdy dana nieruchomość nie została całkowicie zamortyzowana i może zostać uznana jako używana lub ulepszona, posiada wysoką wartość początkową, generuje wysokie koszty finansowania (np. odsetki od kredytu), czy też wymaga nakładów rzeczowych (jak remonty czy modernizacje).

2) Najem lokalu przy braku kosztów;

  • W takim scenariuszu, gdy najem nie generuje żadnych kosztów lub generuje koszty znikomej wysokości, najbardziej opłacalnym rozwiązaniem wydaje się być, o ile to możliwe, opodatkowanie przychodów z najmu jako najmu prywatnego. Podatek dochodowy będzie wówczas w zryczałtowanej wysokości, według stawki 8,5%.
  • Model ten jest najkorzystniejszy, gdy nieruchomość została całkowicie zamortyzowana, posiada niską wartość początkową, nie generuje kosztów finansowania czy też nie wymaga nakładów rzeczowych. Innymi słowy opodatkowanie ryczałtem jest opłacalne w sytuacji, gdy podatnik nie uwzględnia kosztów uzyskania przychodu.

3) Najem lokalu w celu optymalizacji dochodów z działalności gospodarczej (tzw. tarcza podatkowa);

  • Scenariusz ten jest bardziej skomplikowany od wcześniejszych. Wiąże się on z założeniem generowania przez najem strat, co umożliwi ich rozliczanie w wydłużonym okresie amortyzacji lub wykorzystanie ich do obniżenia dochodu z działalności gospodarczej. Zaznaczyć należy, że strata z wynajmu pojedynczej nieruchomości nie będzie duża, jednakże w przypadku wynajmu kilku lokali rozwiązanie to zaczyna być bardziej opłacalne, zwłaszcza w przypadku osiągania wysokich dochodów z działalności gospodarczej, opodatkowanych na zasadach ogólnych według stawki 32%. Możliwa jest także odwrotna sytuacja – gdy straty z działalności gospodarczej pomniejszą dochody osiągane z najmu.