Pojęcie miru domowego najemcy budzi wiele wątpliwości i jeszcze więcej kontrowersji. Czy wynajmujący może zatem skorzystać w pełni z przysługującego mu prawa własności i w dowolnym momencie wejść do wynajmowanego lokalu? Czy takie działanie naruszy prawo do spokojnego i niezakłóconego używania lokalu, przysługujące najemcy?

Kiedy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania?

Umowa najmu, zgodnie z wyrażoną w kodeksie cywilnym definicją, polega na przeniesieniu przez wynajmującego przysługującego mu prawa do używania lokalu na najemcę, w zamian za odpłatne świadczenie najemcy w postaci czynszu najmu. Oznacza to, że właściciel zawierając stosunek najmu godzi się na ograniczenie przysługującego mu prawa własności lokalu na rzecz najemcy, na zasadach określonych umową najmu oraz powszechnie obowiązującymi przepisami prawa.

Właściciel mieszkania nie może zatem zakłócać miru domowego najemców bez uzasadnionej przyczyny oraz bez wcześniejszego ustalenia terminu wizyty z lokatorem. Postanowienia umowne, przyznające mu takie uprawnienie, są przy tym z mocy prawa nieważne jako sprzeczne z dobrymi obyczajami (stanowią tzw. klauzule abuzywne), zaś samo zakłócanie spokoju lokatorów w wyżej opisany sposób może wiązać się nawet z odpowiedzialnością karną właściciela.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, właściciel może wejść do lokalu jedynie w celu wykonania ciążących na nim obowiązków, określonych stosunkiem najmu oraz po uprzednim ustaleniu terminu z najemcą. W przypadku zaś, gdy w mieszkaniu dojdzie do awarii grożącej wywołaniem dużej szkody, najemca zobowiązany jest niezwłocznie udostępnić lokal właścicielowi w celu jej usunięcia. Jeżeli w takim przypadku najemca nie znajduje się w lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu jednak tylko w obecności funkcjonariusza Policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to obecności straży pożarnej – także przy jej udziale. Oczywiście ostatnie wiąże się z kolejnym obowiązkiem, poza wezwaniem funkcjonariuszy odpowiednich służb – jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność najemcy, właściciel obowiązany jest zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora, z czego powinien sporządzić także stosowny protokół.

Przestępstwo naruszenia miru domowego

Zgodnie z artykułem 193 kodeksu karnego, kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

W rozumieniu wyżej przytoczonego przepisu, osobą uprawnioną w tym przypadku będzie najemca, właściciel zaś, naruszając mir domowy wynajmowanego przez najemcę mieszkania, może podlegać przewidzianej w tym przepisie karze, a zatem w skrajnym przypadku – zostać skazanym nawet na rok pozbawienia wolności!

Przedstawione powyżej stanowisko znajduje odzwierciedlenie w wielokrotnie przyjmowanych przez Sąd Najwyższy stanowisku, zgodnie z którym sprawcą przestępstwa naruszenia miru domowego może być także właściciel domu, mieszkania czy lokalu (postanowienie SN z dnia 21 lipca 2011 r., sygn. akt I KZP 5/11), a ponadto naruszenie miru domowego będzie przestępstwem nie tylko w przypadku wkroczenia do lokalu pomimo braku zgody na obecność, wyrażonej przez osobę uprawnioną ale także w przypadku dostania się do lokalu działając pod fałszywym pozorem (np. podając fałszywe informacje o grożącej szkodzie i konieczności niezwłocznego wejścia do lokalu) (wyrok SN z dnia 7 maja 2013 r., sygn. akt III KK 388/12).