Inwestycje w mieszkania na wynajem są w dzisiejszych czasach coraz bardziej popularnym rozwiązaniem. Inwestorzy powinni jednak przy tym uważać, ponieważ posiadanie kilku mieszkań, jak też planowanie zakupu kolejnych z przeznaczeniem na wynajem może zostać uznane przez organy podatkowe już nie za najem prywatny, a za działalność gospodarczą. Co na to wpływa i jakie są związane z tym konsekwencje?

Cechy działalności gospodarczej

Organy podatkowe nie mogą dowolnie dokonać oceny, kiedy najem przestanie być najmem prywatnym. Taka decyzja musi mieć oparcie w postaci konkretnej podstawy prawnej. W omawianych przypadkach przeważnie stosowaną przez fiskus podstawą jest art. 5a pkt 6) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który to przepis definiuje pojęcie działalności gospodarczej.

Z działalnością gospodarczą mamy zatem do czynienia wówczas, gdy działalność danej osoby cechują zarobkowy charakter oraz prowadzenie we własnym imieniu w sposób ciągły i zorganizowany, zaś osiągane z tej działalności przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

O ile zarobkowy charakter działalności nie wymaga w tym miejscu doprecyzowania, tak warto wspomnieć kilka słów o pozostałych kryteriach. Przez działalność prowadzoną we własnym imieniu należy przy tym rozumieć działalność, za którą (w naszym przypadku) wynajmujący ponosi odpowiedzialność oraz która wiąże się z określonym ryzykiem gospodarczym. Ryzyko takie w przypadku najmu może polegać np. na tym, że w danym okresie czasu mieszkania mogą nie cieszyć się zainteresowaniem ze strony najemców i stać puste, generując straty dla wynajmującego.

Ciągły sposób wykonywania działalności oznacza tyle, że nie można poprzestać na wykonywaniu jej sporadycznie, raz na jakiś czas, nieregularnie. Działalność powinna być zatem wykonywana nieprzerwanie lub w stałych, określonych odstępach czasu (abstrakcyjnym przykładem może być wynajem krótkoterminowy na okres jednego miesiąca z jednomiesięcznymi przerwami przed przystąpieniem do kolejnego stosunku najmu).

Ostatnią z przesłanek determinujących uznanie działalności za działalność gospodarczą jest zorganizowany charakter. Pojęcie to jest dość szerokie, dla przykładu jedynie wskazać można, że o zorganizowanym charakterze będzie mowa w sytuacji powierzenia spraw związanych z najmem profesjonalnemu podmiotowi, np. zarządcy lub agentowi nieruchomości.

Jakie są podatkowe konsekwencje uznania najmu za działalność gospodarczą?

Podatkowe konsekwencje dotyczą przede wszystkim podatku dochodowego od osób fizycznych. Wynajmujący może bowiem wybrać opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego zryczałtowaną stawką 8,5%. W przypadku natomiast uznania przez fiskus, że dany najem stanowi działalność gospodarczą obowiązywać zaczną ogólne zasady opodatkowania PIT, tj. najem ten będzie opodatkowany według stawek 18% i 32% od osiąganego dochodu (wybrać można też podatek liniowy w wysokości 19%). Dochodem w rozumieniu przepisów o PIT jest w tym przypadku przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.